Woningcorporaties behoren in Amsterdam van oudsher tot de belangrijkste woningaanbieders. In de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw groeide het corporatiebezit door aankoop van particuliere huurwoningen en nieuwbouw tot meer dan de helft van de Amsterdamse woningvoorraad. In de afgelopen decennia is het aandeel corporatiewoningen afgenomen. Daarbij speelde het landelijke beleid, gericht op krimp van de corporatiesector, een belangrijke rol. Zo werden corporaties door de invoering van de Verhuurderheffing, een belasting op sociale huurwoningen, genoodzaakt veel sociale huurwoningen te verkopen.
FIGUUR 4.1
Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom in % | Bron: O&S, gemeente Amsterdam
Jarenlang hebben de Amsterdamse corporaties samen met de gemeente gepleit voor afschaffing van de Verhuurderheffing. In 2022 heeft het Rijk besloten deze heffing per 1 januari 2023 helemaal af te schaffen, waardoor de corporaties meer financiële ruimte krijgen om te investeren in uitbreiding en verbetering van het woningaanbod. Het Rijk heeft met Aedes en de Woonbond Nationale Prestatieafspraken gemaakt over de nadere invulling van die financiële ruimte.
FIGUUR 4.2
Verkoop corporatiewoningen binnen en buiten de ring, 2012 – 2022 | Bron: O&S, Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam
Van krimp naar groei
In de samenwerkingsafspraken 2020-2023 hebben de Gemeente Amsterdam, huurders en de Amsterdamse corporaties gezamenlijk de ambitie uitgesproken om de krimp van de corporatiesector te keren en het aantal betaalbare corporatiewoningen fors uit te breiden. Het streven was om in deze periode per saldo 3.000 sociale huurwoningen en 1.100 middeldure huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Om deze groei waar te maken zouden jaarlijks gemiddeld 2.500 nieuwe sociale huurwoningen moeten worden opgeleverd, veel meer dan in de voorgaande jaren.
Om deze ambitieuze afspraken te halen hebben de corporaties fors geïnvesteerd in nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen waar mogelijk beperkt. Hierdoor is het aantal betaalbare corporatiewoningen sinds 2020 flink gegroeid. Per saldo groeide het aantal sociale huurwoningen in Amsterdam, exclusief Weesp, de afgelopen drie jaar met 1.499 woningen en het aantal middeldure huurwoningen met 1.962 woningen. Daarmee is de beoogde groei van het middeldure segment in de periode 2020-2023 al gehaald. Het blijkt echter moeilijk om ook de uitbreiding met 3.000 sociale huurwoningen te realiseren. Toch is sprake van een belangrijke trendbreuk, die waarschijnlijk niet mogelijk was geweest zonder die hoge ambities.
FIGUUR 4.3
Nieuwbouw zelfstandige sociale huur en studentenwoningen door corporaties in Amsterdam, 2019-2022 | Bron: eigen opgave corporaties
FIGUUR 4.4
Nieuwbouwopleveringen door woningcorporaties in 2022 | Bron: opgave corporaties
In 2022 is het aantal sociale huurwoningen van corporaties in Amsterdam, exclusief Weesp, met 890 woningen toegenomen. Deze toename is het resultaat van nieuwbouw en aankoop minus verkoop, sloop en liberalisatie. Het afgelopen jaar werden 1.968 sociale huurwoningen opgeleverd en één bestaande woning aangekocht. Daarmee zijn meer sociale huurwoningen toegevoegd dan in eerdere jaren. De corporaties hebben vorig jaar 558 sociale huurwoningen verkocht, veel minder dan in het verleden. Het aantal woningen dat gesloopt wordt, om ruimte te maken voor nieuwe woningen, schommelt per jaar en lag in 2022 op 304. Corporaties verplaatsen hun woningen soms van de sociale huur naar de vrije sector of andersom. Per saldo zijn 217 sociale huurwoningen in 2022 naar de vrije sector overgebracht. Corporaties verhuren deze woningen meestal als middeldure huurwoning aan huishoudens met een middeninkomen. Mede daardoor is het aantal middeldure huurwoningen in 2022 met 830 woningen toegenomen. Deze toename is verder het gevolg van nieuwbouw voor het middensegment en verschuivingen tussen het middeldure en dure huursegment.
Nieuwbouw per stadsdeel
In 2022 hebben de corporaties in totaal 2.201 nieuwbouwwoningen opgeleverd gekregen, waarvan 1.968 sociale huurwoningen (inclusief 250 tijdelijke woningen) en 224 middeldure huurwoningen.
In Noord zijn de meeste nieuwe corporatiewoningen opgeleverd (bijna 800). Zo heeft de Alliantie in de wijk Elzenhagen 288 sociale huurwoningen toegevoegd. Een aanzienlijk deel hiervan is bestemd voor zorgbehoevenden, werknemers in sleutelberoepen en senioren. Op een steenworp afstand, praktisch bovenop busterminal Noord, heeft Lieven de Key complex Gare du Nord met 177 studio’s voor studenten en jongeren met maatschappelijke ondersteuning in verhuur genomen. De gemeenschap staat daar centraal door de inzet van studentbeheerders en de aanwezigheid van gezamenlijke ruimten, waaronder een terras op veertig meter hoogte. Eveneens in Noord heeft Ymere met de oplevering van de Jakoba 135 sociale huurwoningen toegevoegd aan de nieuwe stadswijk Overhoeks. Het complex bestaat grotendeels uit studio’s, maar bevat ook enkele grotere appartementen. Door efficiënt ruimtegebruik op de bouwplaats en toepassing van fabrieksmatige geproduceerde bouwelementen is de Jakoba tegen relatief lage kosten gerealiseerd en ruim voor de geplande datum opgeleverd.
Stadsdeel Nieuw-West volgt Noord op de voet met 762 nieuwe woningen. De grootste bijdrage is geleverd door de oplevering van Lieven (Zuidblok), waar ruimte wordt geboden aan 296 studenten en 242 jongeren. Het complex van Lieven de Key vormt één geheel met het bestaande Lieven 1-4 en heeft een openbare binnentuin, een groot plein en diverse voorzieningen. Ook hier staat de ‘community’ centraal met verschillende gemeenschappelijke ruimten en een grote buurtkamer (LOLA), waar zowel de huurders van Lieven als omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. In de Rousseaubuurt heeft Stadgenoot aan de Diderotstraat en de Descartesstraat 116 woningen opgeleverd. Hiervan worden 104 aan jongeren verhuurd. Twintig ‘meidenwoningen’ zijn gereserveerd voor jonge vrouwen uit Nieuw-West, als bijdrage aan het Nationaal Programma Samen Nieuw West (zie hoofdstuk 8 Leefbaarheid). Het complex is ontworpen met speciale aandacht voor een groene, veilige en gezonde leefomgeving en biodiversiteit. Aan de Bernard Loderstraat in Geuzenveld heeft Eigen Haard veertig oude woningen gesloopt en daar 46 sociale huurwoningen teruggebouwd. Door modulaire woningbouw was de constructieperiode kort en is de overlast voor omwonenden beperkt gebleven. De woningen zijn tussen de 40 m² en 95 m² groot, hebben vloerverwarming en zijn aangesloten op het warmtenet.
In stadsdeel Oost zijn bijna 500 nieuwe woningen opgeleverd. De helft daarvan bestaat uit het tijdelijke woonproject Startblok Zeeburg van Lieven de Key op het Zeeburgereiland. Voor een periode van tien jaar kunnen daar 125 Nederlandse jongeren samen met 125 jongeren met een verblijfsvergunning wonen. Alle bewoners huren een zelfstandige studio van 25 m². Net als in eerdere Startblok-projecten is er veel ruimte voor ontmoeting tussen bewoners. De overige nieuwbouwwoningen in Oost zijn grotendeels afkomstig van de Alliantie. Met de oplevering van de Senang (AQ16) is de laatst hand gelegd aan de vernieuwing van de oude Indische Buurt. Aan de Borneostraat zijn 83 sociale en 35 middenhuurwoningen gerealiseerd. De woningen hebben uiteenlopende plattegronden en zijn tussen de 45 m2 en 75 m2 groot. Door gebruik te maken van collectieve warmte-koude-opslag en warmteterugwinning voldoen ze aan de hoogste duurzaamheidseisen.
FIGUUR 4.5
Start nieuwbouw door woningcorporaties in 2022 per stadsdeel |
Bron: Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam
In West zijn in totaal 88 corporatiewoningen gerealiseerd. Eigen Haard heeft in complex De Flierefluiter 61 middenhuurwoningen opgeleverd gekregen. Dit was het laatste project in de vernieuwing van het Middengebied in de Kolenkitbuurt. Hierbij zijn 361 woningen uit de jaren vijftig vervangen door 700 nieuwe huizen. In en rondom De Flierefluiter is een rustige, kindvriendelijke omgeving gecreëerd door de straten autoluw te maken. Ook zijn er twee basisscholen en een kinderopvang gebouwd.
In Stadsdeel Centrum zijn 56 woningen opgeleverd. Stadgenoot bouwt hier mee aan een nieuwe woonbuurt op het voormalige industrieterrein Oostenburg, waar in totaal 1.800 woningen verrijzen. Met de oplevering van Werf Acht zijn in 2022 44 middenhuurwoningen toegevoegd. Doorstroming is hier het adagium: 60% wordt verhuurd aan mensen die een sociale huurwoning achterlaten. In de komende jaren zal Stadgenoot op Oostenburg nog veel meer sociale en middenhuurwoningen toevoegen om zo een diverse Amsterdamse buurt te creëren.
De komende jaren blijven de corporaties flink doorbouwen. In 2022 zijn de corporaties gestart met de bouw van 3.800 nieuwe woningen, waarvan 2.505 sociale huurwoningen. De meeste corporatiewoningen worden gebouwd in de stadsdelen Noord en Nieuw-West.
Stad van intussen
Om op korte termijn meer woningen te kunnen toevoegen zijn de Amsterdamse corporaties vorig jaar gestart met een gezamenlijk onderzoek naar de mogelijkheden tijdelijke woningen te bouwen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld modulaire woningen die op industriële wijze kunnen worden geproduceerd en dus een korte bouwtijd kennen. De tijdelijke woningen worden voor 10 à 15 jaar op één locatie geplaatst, maar kunnen daarna op een andere plek opnieuw worden gebruikt.
Onder het motto ‘Stad van intussen’ zoeken de corporaties, samen met de Gemeente Amsterdam en huurdersorganisatie FAH, naar geschikte locaties om in bestaande buurten kant en klare woningen neer te zetten. Het gaat om plekken die nu niet optimaal worden benut, dicht bij corporatiebezit, bijvoorbeeld aan de kop van een complex, in een naastgelegen plantsoen of via het optoppen van een bestaand woongebouw.
In 2022 zijn twee flexlocaties in Noord en één in Nieuw-West onderzocht. De locaties in Noord zijn afgevallen vanwege strijdigheid met andere doelen, zoals het behoud van de Hoofdgroenstructuur. Daarna hebben de corporaties, gemeente en huurders bouwmogelijkheden op andere locaties verkend, in Noord, Nieuw-West en Zuidoost.