Wooncrisis
De woningmarkt bevindt zich in een crisis. Op 12 september 2021 protesteerden in het Amsterdamse Westerpark duizenden, veelal jonge woningzoekenden tijdens het eerste landelijke woonprotest voor voldoende betaalbare huisvesting. Voor veel starters is de aankoop van een eigen woning of huren in de vrije sector onbereikbaar geworden, als gevolg van de almaar stijgende prijzen. In Amsterdam is huren buiten de corporatiesector of kopen extreem duur.
In 2015 was de gemiddelde verkoopprijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam nog bijna €304.000, ongeveer evenveel als vóór de kredietcrisis in 2008. Daarna zorgden economische groei en een lage rentestand voor een aanhoudende stijging van de huizenprijzen.
Ook tijdens de coronapandemie gingen de prijzen verder omhoog. In 2021 registreerde het CBS in Amsterdam een gemiddelde verkoopprijs van bijna €570.000, een stijging van €59.000 (12%) ten opzichte van 2020.
Ook in de particuliere vrije huursector zijn de prijzen sinds 2015 sterk gestegen. In de vrije huursector daalden de prijzen in 2020 nog licht, omdat tijdelijk minder expats naar Amsterdam kwamen als gevolg van de coronapandemie. Uit cijfers van NVM en VGM NL blijkt dat de prijzen in de vrije sector in 2021 weer zijn gestegen en inmiddels hoger zijn dan eind 2019. In het eerste kwartaal van 2022 was de gemiddelde huurprijs in Amsterdam ruim €20 per vierkante meter; 6% meer dan een jaar eerder.
FIGUUR 1.1
Ontwikkeling nieuwbouw in Amsterdam, 2011 – 2021 | Bron: OIS Amsterdam, Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam
De tabellen en figuren hebben een interactief karakter. Zie colofon (hst 10) voor uitleg.
Om de wooncrisis het hoofd te bieden zullen de komende jaren in Amsterdam veel nieuwe woningen worden gebouwd. In 2021 werden volgens cijfers van de gemeente 5.131 nieuwbouwwoningen opgeleverd en van 7.410 woningen begon de bouw. In het eerste kwartaal van 2022 werden 1.262 woningen in aanbouw genomen.
Eigen Haard over het Hamerkwartier
FIGUUR 1.2
Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom in % | Bron: OIS Amsterdam en WiA
Verschuivingen in woningvoorraad
De problemen op de Amsterdamse woningmarkt komen ook duidelijk naar voren in het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA21), dat in 2021 is uitgevoerd door de gemeente Amsterdam. De afgelopen jaren hebben zich binnen de Amsterdamse woningvoorraad enkele grote verschuivingen voorgedaan. Het aandeel koopwoningen is gedaald, terwijl het aandeel particuliere huurwoningen juist is gestegen. Particulieren kopen woningen op voor de verhuur (buy-to-let) of houden bij de aankoop van een nieuwe woning het oude huis in bezit (keep-to-let). Via de introductie van opkoopbescherming heeft de gemeente de aankoop van woningen voor verhuur inmiddels aan banden gelegd; woningen tot €512.000 mogen de eerste vier jaar na aankoop niet worden verhuurd. Eigenaren die hun woning na verhuizing aanhouden om te verhuren, kunnen nog wel hun gang gaan.
Binnen de particuliere huursector zijn steeds minder sociale huurwoningen te vinden. Uit WiA21 blijkt dat in 2021 37% van de particuliere huurwoningen in Amsterdam een sociale huurprijs had. In 2013 was dat nog twee derde. Deze verschuiving is mede het gevolg van veranderingen in het landelijke huurbeleid, waardoor veel particuliere huurwoningen de afgelopen jaren konden worden geliberaliseerd. Het gevolg is dat woningzoekenden voor een sociale huurwoning in belangrijke mate zijn aangewezen op woningcorporaties.
Jarenlang was het aandeel woningen in de Amsterdamse woningvoorraad dat betaalbaar is voor huishoudens met een laag inkomen groter, dan het aandeel lage inkomens binnen de bevolking.
Deze ruimte is nodig omdat niet alle betaalbare woningen worden bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Door de stijging van de prijzen in de particuliere huursector en de koopsector is die verhouding in 2021 omgedraaid: voor het eerst is het percentage betaalbare woningen lager dan het percentage lage inkomens.
De gevolgen hiervan zijn onder meer te zien in de bewoning van de vrije huursector: zowel in de middeldure, als in de dure huursector is het aandeel huurders met een laag inkomen gestegen. Deze huurders betalen meer huur dan zij op grond van hun inkomen redelijkerwijs kunnen betalen. Dit fenomeen wordt ‘dure scheefheid’ genoemd.
Woningbezit corporaties
Binnen deze turbulente woningmarkt vormt de corporatiesector een stabiele factor. Woningcorporaties zijn van oudsher belangrijke spelers op de Amsterdamse woningmarkt.
In de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw groeide het corporatiebezit door aankoop van particuliere huurwoningen en nieuwbouw tot meer dan de helft van de Amsterdamse woningvoorraad.
In de afgelopen decennia nam het aandeel corporatiewoningen weer af, vooral door verkoop van corporatiebezit en de toevoeging van koopwoningen. De laatste jaren was het aantal woningen in bezit van corporaties vrij constant en inmiddels is weer sprake van een groeiende corporatievoorraad (zie hoofdstuk 5. Beschikbaarheid).
Op 1 januari 2022 hadden de woningcorporaties in Amsterdam bijna 186.500 corporatiewoningen in bezit. Dit aantal is inclusief onzelfstandige woonruimten en intramurale eenheden. Amsterdam kent zes corporaties met ieder 20.000 tot 40.000 woningen. In oplopende volgorde: de Alliantie, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot. Eigen Haard en Ymere. Daarnaast zijn er drie landelijk werkzame corporaties in Amsterdam actief, met 200 tot 2.000 woningen: Habion, DUWO en Woonzorg Nederland.
Modulair bouwen in Bernard Loderstraat
TABEL 1.1
Corporatiebezit* t.o.v. totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2022
| Onzelfstandige eenheden ** | Zelfstandige woningen *** | Zelfstandige sociale huurwoningen | Totaal corporatiebezit | Totale voorraad **** | Zelfstandige corporatiewoningen / totale voorraad | Zelfstandige sociale huur / totale voorraad |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrum | 2.766 | 14.790 | 13.784 | 17.556 | 55.560 | 27% | 25% |
| Westpoort | 0 | 0 | 0 | 0 | 28 | 0% | 0% |
| West | 1.238 | 29.536 | 27.966 | 30.774 | 82.082 | 36% | 34% |
| Nieuw-West | 1.483 | 33.762 | 31.575 | 35.245 | 71.951 | 47% | 44% |
| Zuid | 601 | 20.664 | 19.421 | 21.265 | 82.984 | 25% | 23% |
| Oost | 1.517 | 30.630 | 28.389 | 32.147 | 74.322 | 41% | 38% |
| Noord | 705 | 26.305 | 24.771 | 27.010 | 47.635 | 55% | 52% |
| Zuidoost | 1.087 | 21.386 | 20.397 | 22.473 | 42.434 | 50% | 48% |
| Totaal | 9.397 | 177.073 | 166.303 | 186.470 | 456.996 | 39% | 36% |
TABEL 1.2
Aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2022*
| Totaal | de Alliantie | DUWO | DRC** | Eigen Haard | de Key | Rochdale | Stadgenoot | Woonzorg | Ymere | Habion | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrum | 17.556 | 1.405 | 59 | 2.715 | 6.052 | 352 | 1.182 | 256 | 5.535 | ||
| West | 30.774 | 1.339 | 318 | 3.833 | 4.583 | 6.269 | 6.953 | 7.440 | 39 | ||
| Nieuw-West | 35.245 | 5.261 | 421 | 6.999 | 4.508 | 4.765 | 8.927 | 725 | 3.639 | ||
| Zuid | 21.265 | 5.222 | 53 | 4.490 | 1.711 | 2.641 | 3.019 | 582 | 3.547 | ||
| Oost | 32.147 | 4.296 | 658 | 1.281 | 6.325 | 4.490 | 1.862 | 4.074 | 37 | 8.433 | 162 |
| Noord | 27.010 | 1.854 | 5.760 | 3.039 | 3.984 | 3.861 | 1 | 8.511 | |||
| Zuidoost | 22.473 | 532 | 1 | 4.938 | 1.904 | 8.664 | 2.805 | 368 | 3.261 | ||
| Totaal | 186.470 | 19.909 | 1.510 | 1.281 | 35.060 | 26.816 | 28.537 | 30.821 | 1.969 | 40.366 | 201 |
De corporaties verhuren samen ruim 166.000 zelfstandige sociale huurwoningen in Amsterdam. Deze woningen staan verspreid over de stad. De meeste sociale huurwoningen van corporaties zijn te vinden in stadsdeel Nieuw-West (ruim 31.500), gevolgd door Oost en West (beide 28.000). In verhouding tot de totale woningvoorraad verhuren corporaties veel sociale huurwoningen in Zuidoost (48%) en Noord (52%). In Centrum en Zuid staan relatief weinig sociale huurwoningen van corporaties, maar die vormen nog altijd bijna een kwart van de woningvoorraad. De afgelopen twintig jaar is het aantal corporatiewoningen vooral gedaald in de stadsdelen Zuidoost, West en Noord. In Oost is het aantal corporatiewoningen juist toegenomen, mede dankzij de komst van IJburg.
FIGUUR 1.3
Ontwikkeling corporatiewoningen 2001 – 2021 | Bron: Databank, AFWC