Anne-Jo Visser is sinds augustus vorig jaar de nieuwe federatiedirecteur. Zij kende de sector door eerdere banen bij de SEV en Platform 31 al goed. Toch zegt ze verrast te zijn door de enorme inzet van de medewerkers van de Amsterdamse corporaties. “Overal waar ik kom, tref ik ontzettend bevlogen mensen aan. Van de vaklieden en de wijkbeheerders tot de bestuurders; zij willen allemaal een bijdrage leveren aan goede, betaalbare volkshuisvesting in leefbare buurten.”
Kwetsbare huurders
Ook is ze zich sinds haar aanstelling nog meer bewust geworden van de kwetsbare positie van veel huurders. “Wij zijn er allereerst voor de mensen met een laag inkomen. Die groep heeft het niet altijd makkelijk, zeker vandaag de dag niet. Zij zijn de mensen die de meeste gevolgen ondervinden van de snel stijgende energieprijzen en de hoge inflatie. Meer dan ooit is het belangrijk dat de sector zich inspant voor betaalbare huren en verbetering van de woningkwaliteit.”
De ongelooflijk grote woningnood vraagt van corporaties bovendien onverminderde inzet op uitbreiding van de woningvoorraad, aldus Visser. “De nood is ontzettend hoog. Reguliere woningzoekenden hebben onverminderd te maken met te lange wachttijden. Bovendien verlangt de samenleving een omvangrijke bijdrage van ons voor de opvang van bijzondere groepen. Vorig jaar werden binnen dat programma 2.117 verhuringen gedaan. Hoe meer woningen corporaties kunnen aanbieden, niet alleen in de sociale sector maar ook in het betaalbare middensegment, hoe beter het is voor de stad. En wat dat betreft hebben onze leden in 2021 een keerpunt bereikt. De Amsterdamse corporatievoorraad is vorig jaar met 619 sociale huurwoningen en 680 middeldure huurwoningen toegenomen. Dat is gelukt door omvangrijke nieuwbouw in onder meer Noord, Nieuw-West en Sloterdijk en door toevoeging aan het middeldure segment na liberalisering.”
Meer flexwoningen
Het verdwijnen van de Verhuurderheffing biedt volgens haar mogelijkheden dat hoge investeringsvolume voor langere tijd te handhaven, al is ze niet zonder zorgen. “De corporaties worden na de pandemie en de uitbraak van de oorlog in Oekraïne geconfronteerd met sterk stijgende bouwkosten. Materialen zijn schaars en dus duur. Bouwpersoneel wordt snel duurder en dat maakt het lastig om tot aanbestedingen te komen. Bouwprojecten die al gaande zijn lopen geen gevaar, maar als komende aanbestedingen veel hoger uitvallen of helemaal niet lukken dan zal dat van negatieve invloed zijn op de omvang van hun nieuwbouw- en renovatieprojecten.”
De investeringen van de Amsterdamse corporaties, het doet Visser goed, hebben steeds vaker betrekking op de bouw van tijdelijke woningen. “De bouw van flexwoningen gaat relatief snel. Daarmee kunnen corporaties sneller een bijdrage leveren aan het verminderen van de woningnood, maar de beschikbaarheid van locaties vormt al jarenlang een hinderpaal. Maar er verandert in Amsterdam wel iets; anders dan in het verleden, toen voorstellen van ons voor de bouw van flexwoningen door de gemeente terzijde werden gelegd, lijkt er een tiental locaties geschikt voor de bouw van tijdelijke woningen voor onder meer Oekraïense vluchtelingen. Bovendien zijn de corporaties samen met de Federatie onder het mom van ‘de stad van intussen’ op zoek naar kleinere bouwlocaties nabij of bovenop bestaand bezit.”
Nieuwbouw krijgt relatief veel aandacht, maar de zorg voor de bestaande voorraad is minstens zo belangrijk, benadrukt Visser. “Het grootste deel van de corporatievoorraad betreft bestaand bezit. Daar staan we voor allerlei uitdagingen. Oudere woningen met een slecht energielabel moeten zo snel als mogelijk worden verbeterd, ik zei het zojuist al, vanwege de toenemende energiearmoede.
Energietransitie
Bovendien is het belangrijk dat corporaties in onze wijken en buurten meer werk maken van de energietransitie: het loskoppelen van aardgasgebruik en het versterken van de opwekking van zonne-energie. Op dat vlak zullen zij de komende twee jaar belangrijke stappen moeten zetten. Ook als het gaat om het veranderende klimaat, periodes van extreme droogte tegenover momenten van overvloedige regenval, moeten corporaties in het belang van hun huurders actie ondernemen.”
Verbetering leefbaarheid
En niet op zijn minst voelen corporaties volgens haar een sterke verantwoordelijk voor de verbetering van de leefbaarheid, zeker in die buurten die het slechtst scoren. “Corporaties zetten grote stappen in de gezamenlijke aanpak in dergelijke buurten.
We staan aan het begin van het Masterplan Zuidoost en Masterplan Nieuw-West. Voor Noord wordt de Aanpak Noord in de steigers gezet. Op al die plekken werken corporaties aan een gezamenlijke portefeuillestrategie. Zij willen buurten benaderen alsof zij één corporatie zijn; dat is een enorme stap voorwaarts.”
Amsterdams Akkoord
Het gemeentelijk beleid krijgt sinds juni vorm onder een nieuw college. De Federatie is grotendeels tevreden over het Amsterdams Akkoord, zegt Visser. “De coalitie heeft de wens stedelijke ontwikkeling te versnellen en procedures te bekorten. Ook wil de gemeente de extra eisen bovenop het Bouwbesluit schrappen. Dat kan allemaal positief uitwerken op onze bouwproductie.” Op de lijst met ‘zoet’ staan verder het vasthouden aan de 40-40-20 verhouding in de nieuwbouwproductie, het offensief op woningisolatie en onverminderde aandacht voor armoedebeleid. Ook is ze ingenomen met de mogelijke terugkeer van ‘friends contracten’ in de vrije huursector.
Zuur is de aangekondigde verhoging van de Onroerend Zaakbelasting. Die verhoging raakt de corporatieportemonnee voor vele miljoenen. “De gemeente verwacht extra inkomen van meer dan vijftig miljoen euro. De corporaties hebben weliswaar niet de duurste woningen, maar hun bezit omvat wel veertig procent van het aantal woningen. De verhoging kost de corporaties vele miljoenen en zal de investeringsruimte beperken. Is dat wat de gemeente wil bereiken? We vragen het ons af.”