5 | Beschikbaar­heid 

Stadgenoot- de Blomwijck
De Amsterdamse corporaties hebben in 2020 7.615 huishoudens aan een reguliere so­ciale huurwoning geholpen. Daarnaast verhuurden zij ruim 4.100 studentenwoningen en bijna 1.400 vrijesectorwoningen. Ook kwamen er ruim 800 tijdelijke woningen beschikbaar.

Verhuringen
Voor een woningzoekende is niet de omvang van de wo­ningvoorraad, maar het aantal voor verhuur beschikbare woningen belangrijk. In totaal sloten de woningcorpo­raties in 2020 voor 7.615 sociale huurwoningen nieuwe huurovereenkomsten. Dat aantal ligt hoger dan voorgaande jaren, waarin jaarlijks circa 7.500 sociale huurwoningen werden verhuurd.
De meeste sociale huurwoningen werden aangebo­den via WoningNet; in 2020 sloten corporaties nieuwe contracten af voor 6.667 huurwoningen onder de huur­toeslaggrens, inclusief de aldaar geregistreerde directe bemiddeling (3.138 woningen). Daarnaast werden ook woningen verhuurd via instellingen en andere vormen van directe bemiddeling, zoals woningtoewijzing aan statushouders en jongeren in specifieke woonprojecten. Elders in dit jaarbericht wordt toegelicht welke kwets­bare groepen vaak via directe bemiddeling huisvesting vinden. Verder werden 1.372 woningen verhuurd in de vrije sec­tor, waarvan 867 woningen in het middeldure segment.

TABEL 4
Nieuwe wooncontracten corporatiewoningen Amsterdam (2015-2020)
| Bron: eigen opgave corporaties en WoningNet.

 201520162017201820192020
Reguliere verhuringen corporaties, 2015-20206.0505.7516.8396.2126.5216.667
Sociale verhuur via directe bemiddeling (niet geregistreerd bij WoningNet)**5861.1806741.304964948
Zelfstandige studentenwoningen2.649
2.6552.0641.6481.9242.462
Onzelfstandige studentenwoningen1.7131.4671.5281.0905401.664
Vrije sector huur2.1492.0501.5061.0711.3261.372
Tijdelijke verhuur***8571.063963780573180
Gebruiksovereenkomsten****6847291.027553506622
Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten3.8284.6275.2835.0575.8906.128
Verkoop bestaande corporatiewoningen (exclusief verkoop aan beleggers)2.3171.524982852997717
Totaal20.83321.04620.86618.56719.24120.760

* op basis van huurcontractdatum
** onder andere verhuur via instellingen
*** huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen
**** leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak)

Studentenhuisvesting
Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuis­vesting onontbeerlijk. In 2020 werden 4.126 zelfstandige en onzelfstandige woningen verhuurd aan Nederlandse studenten. Daarnaast waren er 6.128 kortdurende ver­huringen aan buitenlandse studenten. De instroom van buitenlandse studenten in Amsterdam daalde in de eerste helft van 2020 sterk, als gevolg van de uitbraak van Covid-19. Medio 2020 zijn om die reden 650 gemeubi­leerde kamers omgezet naar reguliere studentenhuis­vesting. Toch is het aantal verhuringen van woningen die bedoeld zijn voor kortdurend verblijf van buitenlandse studenten in 2020 gestegen. Waarschijnlijk is een deel van deze woningen aan Nederlandse studenten verhuurd.

Verder bieden corporaties via tijdelijke verhuur huisves­ting aan jonge starters die naar Amsterdam komen voor werk of opleiding. In 2020 werden 180 woningen tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet en 622 wonin­gen verhuurd met een tijdelijke gebruiksovereenkomst.

Inschrijvingen
De druk op de sociale huursector blijft onverminderd groot. Het aantal bij WoningNet Stadsregio Amsterdam ingeschreven woningzoekenden steeg de afgelopen jaren van 406.131 eind 2018 naar 432.690 eind 2020. In 2020 reageerden 96.769 woningzoekenden via WoningNet op minimaal één geadverteerde huurwoning. Onder deze actief woningzoekenden bevonden zich 62.462 Amsterdammers. Ook deze aantallen zijn hoger dan in eerdere jaren.

De gemiddelde inschrijfduur bij het vinden van een woning in Amsterdam via WoningNet lag in 2020 op 13,8 jaar. Het gaat hierbij alleen om woningen die via het ‘aanbodmodel’, op volgorde van inschrijfduur zijn toegewezen. De inschrijfduur wordt bepaald op basis van de datum van registratie als woningzoekende. Een deel van de geslaagde woningzoekenden heeft een langere inschrijfduur als gevolg van de overgangsregeling na de afschaffing van woonduur in 2015. Omdat deze groep steeds kleiner wordt, daalde de gemiddelde inschrijfduur de afgelopen jaren licht. In 2020 is de gemiddelde inschrijfduur juist weer gestegen, naar hetzelfde niveau als in 2018.
Veruit de meeste sociale huurwoningen in Amsterdam worden via het aanbodmodel toegewezen. Op deze woningen werd in 2020 gemiddeld 406 keer gereageerd. Daarnaast zijn 158 woningen in 2020 via loting toegewezen, waarop gemiddeld 1.239 reacties kwamen. Zowel in het aanbodmodel als bij loting is het aantal reacties per woning in 2020 fors gestegen ten opzichte van eerdere jaren.

Hoewel heel veel mensen reageren op de aangeboden woningen, zijn er ook veel woningzoekenden die een aangeboden woning, al dan niet na bezichtiging, wei­geren. Gemiddeld accepteert pas de negende kandidaat de aangeboden woning.

Slaagkans
Om inzicht te geven in de slaagkansen van woningzoe­kenden, kan een vergelijking worden gemaakt tussen de actief zoekenden en de geslaagde woningzoeken­den. Als gekeken wordt naar leeftijdsklassen, dan zien corporaties grote verschillen. Van de actief woningzoekenden via WoningNet Stadsregio Amsterdam is 9% 23 jaar of jonger, bij de ge­slaagden is dit 6%. Voor ouderen boven 65 jaar geldt het omgekeerde. Zij maken in de regio Amsterdam slechts 7% van de actief woningzoekenden uit, maar vormen 16% van de geslaagden. Dit laat zien dat oude­ren boven de 65 jaar relatief veel kans maken op een sociale huurwoning, vanwege hun lange inschrijfduur en het aanbieden van seniorenwoningen.

FIGUUR 8
Percentage actief zoekenden en geslaagden naar leeftijd in 2018 en 2019
| Bron: WoningNet.

 

 

 

Rochdale-renovatie Zwanenplein

Jongeren
Jongeren komen door gebrek aan inschrijfduur moeilijk aan een woning, maar door een speciaal woningaanbod en de toepassing van tijdelijke contracten wordt de kans op het vinden van een woning wel groter.

Sinds 2016 bestaat de mogelijkheid woningen te verhuren met een tijdelijk jongerencontract van vijf jaar. In 2020 hebben de corporaties op die manier 1.029 wo­ningen in Amsterdam via WoningNet verhuurd. Daarmee bestaat 37% van de reguliere sociale verhuringen via WoningNet uit tijdelijke jongerencontracten. Woonstichting de Key heeft in 2020 veel nieuwe jongerenwoningen opgeleverd. Daardoor ligt dat percentage boven het met de gemeente en huurdersorganisaties afgespro­ken maximum van 33% van de totale verhuringen.

Bij woningen die met een jongerencontract worden verhuurd, krijgen jongeren tot 23 jaar of tussen 23 en 28 jaar voorrang. Mede dankzij deze jongerenwoningen is het aandeel jongeren tussen 23 en 28 jaar bij de actief woningzoekenden ongeveer even groot is als bij de geslaagden: 23%. Woningzoekenden tussen 28 en 35 jaar maken minder kans op een woning, omdat zij niet (meer) in aanmerking komen voor een jongerenwoning en moeten concurreren met oudere woningzoekenden met meer inschrijfduur.

Betaalbaarheid
In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is af­gesproken dat ten minste 70% van de sociale huurwoningen van corporaties wordt aangeboden onder de lage en hoge aftoppingsgrens (respectievelijk €619 en €663 per maand, prijspeil 2020).

Deze Amsterdamse afspraak hangt samen met de landelijke norm voor passend toewijzen. Ten min­ste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag (‘primaire doelgroep’) krijgt een woning toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Voor de slaagkans van de primaire doelgroep is het daarom van belang dat er voldoende woningen onder de aftoppingsgrenzen worden aangeboden.

Na de introductie van passend toewijzen in 2016 is het percentage verhuringen onder de af­toppingsgrenzen fors gestegen: van 62% in 2015 (nul­meting) naar 85% in 2016. De afgelopen jaren bleef het percentage ongeveer op hetzelfde niveau. In 2020 is 85% van de sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studentenwoningen) verhuurd onder de aftoppingsgrenzen. Daarmee voldoen de corporaties nog altijd ruimschoots aan de aanbiedingsafspraak.

TABEL 5
Sociale verhuur door corporaties onder aftoppingsgrenzen, 2015 – 2020 (sociale huur via Woningnet, directe bemiddeling en studentenwoningen)
| Bron: opgave corporaties

 201520162017201820192020
sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling)6.6366.9317.5137.5167.4857.615
tot eerste aftoppingsgrens (€6192.8794.8575.3465.8525.4055.604
tussen eerste en tweede aftoppingsgrens (€663) aan 3 of meer personen438608660498636511
sociale verhuur onder aftoppingsgrenzen (excl. studenten)3.3175.4656.0066.3506.0416.115
 
sociale verhuur onder aftoppingsgrenzen (excl. studenten)2.6492.6552.0641.6481.9242.462
tot eerste aftoppingsgrens (€619)2.4832.6442.0521.6271.9142.452
 
totaal zelfstandig sociale verhuur (tot €737)9.2859.5869.5779.1649.40910.077
totaal sociale verhuur onder aftoppingsgrenzen5.8008.1098.0587.9777.9558.567
 
% sociale verhuur onder aftoppingsgrenzen (excl. studenten)50%79%80%84%81%80%
% sociale verhuur onder aftoppingsgrenzen (incl. studenten)62%85%84%87%85%85%

Aanbod per stadsdeel
In de Samenwerkingsafspraken is eveneens de afspraak ge­maakt dat ook per stadsdeel ten minste 70% van de sociale huurwoningen wordt aangeboden onder de aftoppingsgrenzen. Die afspraak is gemaakt om de ruimtelijke concentratie van de primaire doelgroep tegen te gaan.

De cijfers over 2020 laten zien dat het aandeel verhurin­gen onder de aftoppingsgrenzen in alle stadsdelen 76% of hoger was. In de stadsdelen Centrum en Zuid worden de minste woningen onder de aftoppingsgrenzen verhuurd, terwijl in Nieuw-West en Zuidoost het grootste aandeel onder de aftoppingsgrenzen is verhuurd.
In 2020 hebben de corporaties 75% van de sociale huurwoningen in Amsterdam via WoningNet toegewezen aan de primaire doelgroep. Daarnaast is nog eens 20% toegewezen aan andere huishoudens die tot de (secundaire) doelgroep van corporaties behoren. Ter vergelijking: van de actief woningzoekenden via WoningNet uit Amsterdam behoort 70% tot de primaire doelgroep en 23% tot de secundaire doelgroep. In de toewijzingen zitten overigens ook woningen die via bemiddeling zijn toegewezen. Als ook studentenwoningen worden meegeteld, dan komt het totale percentage toewijzingen aan de primaire doelgroep op 81%.

TABEL 6
Sociale verhuur door corporaties onder aftoppingsgrenzen en aan primaire doelgroep, inclusief zelfstandige studentenwoningen, per stadsdeel, 2018-2020
| Bron: opgave corporaties

     Aantal
verhuringen
  %
onder
atg
*
  %
pdg
**
tot 1e
aftoppings-
grens
(€619)
tussen 1e
en 2e
aftoppings-
grens (€663)
aan 1
of 2 personen
tussen 1e
en 2e
aftoppings-
grens (€663)
aan 3 of
meer personen
vanaf 2e
aftoppings-
grens
(tot €737)
Totaal
sociale
verhuur
2020 2019 2018202020192018
Centrum57971617978176%70%78%73%71%88%
West1.06811412371.35782%81%84%77%81%82%
Nieuw-West1.81617831762.09291%87%90%88%85%84%
Zuid524134415673777%79%78%70%79%82%
Oost1.68512842782.05986%86%89%83%85%88%
Noord1.313301502671.76083%87%88%79%84%87%
Zuidoost1.07113931141.29190%90%94%86%88%91%
Totaal8.0561035111.40710.07785%85%87%81%83%86%

*atg = percentage verhuurd onder aftoppingsgrenzen
**pdg = percentage verhuurd aan primaire doelgroep

Middeldure huur
Huishoudens met een middeninkomen komen sinds 2011 niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Door sterk stijgende woningprijzen is de koopsector voor hen onbetaalbaar geworden. Daardoor vallen zij tussen wal en schip. Om deze groep toch te kunnen huisvesten, bieden corporaties huurwoningen aan in de vrije sector met een ‘middeldure huur’: tussen €737 en €1032 (prijspeil 2020).

Na de herziening van de Woningwet in 2016 en de administratieve scheiding van woningcorporaties is het aantal verhuringen van corporaties in de vrije sector in Amsterdam bijna gehalveerd, van 2.050 in 2016 naar 1.071 wonin­gen in 2018. In 2019 steeg dit aantal weer naar 1.326, waarvan 64% middelduur. In 2020 hebben de corporaties 1.372 woningen in de vrij sector verhuurd, waarvan 63% met een middeldure huur.

In de Samenwerkings­afspraken 2020–2023 is overeengekomen dat corporaties middeldure huurwoningen bij aanvang van een nieuw huurcontract met een gemiddelde huur van ruim €921 verhuren. In 2020 bedroeg de gemiddelde aanvangshuur van deze woningen €917. Bijna driekwart van de middeldure huurwoningen is aangeboden met voorrang voor doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten in de regio Amsterdam. Daarnaast is 69% met voorrang aangeboden aan woningzoekenden met een middeninkomen (€60.095, prijspeil 2019).

Verkoop
Corporaties verkopen jaarlijks een klein deel van hun woningen om investeringen in nieuwbouw en duur­zame renovatie mogelijk te maken. Dit is noodzakelijk vanwege de ver­huurderheffing en andere fiscale maatregelen vanuit het Rijk. Bovendien is verkoop in buurten met veel corporatie­bezit goed voor het vergroten van de variatie in het woningaanbod.

Vanwege de toenemende schaarste aan betaalbare woningen in Amsterdam hebben de corporaties de afgelopen jaren steeds minder sociale huurwoningen verkocht. In 2015 verkochten de corporaties nog 2.042 sociale huurwoningen. Dit aantal nam vervolgens snel af tot 757 in 2017. In 2020 daalde het aantal verkopen naar 632 woningen.

In de Samenwerkingsafspraken hebben de corporaties toegezegd terughoudend om te zullen gaan met de verkoop van sociale huurwoningen in gebieden met relatief weinig (minder dan 45%) sociale huurwoningen. In 2020 heeft een kwart van de verkopen plaatsgevonden in deze gebieden en driekwart in de rest van de stad.

Rochdale – waarom wij woningen verkopen

FIGUUR 9
Verkoop van corporatiewoningen binnen en buiten de ring. (2000-2020) 
| Bron: Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam (1998-2010); corporaties (2011-2019).

Video
Delen

Uw naam

E-mail

Naam ontvanger

E-mail adres ontvanger

Uw bericht

Verstuur

Share

E-mail

Contact

Verstuur