Verhuringen
Voor een woningzoekende is niet de omvang van de woningvoorraad, maar het aantal voor verhuur beschikbare woningen belangrijk. In totaal sloten de woningcorporaties in 2019 voor 7.485 sociale huurwoningen nieuwe huurovereenkomsten. Dat aantal is vergelijkbaar met het aantal verhuringen een jaar eerder en ligt in lijn met het aantal verhuringen in de jaren daarvoor.
De meeste sociale huurwoningen werden aangeboden via WoningNet; in 2019 sloten corporaties nieuwe contracten af voor 6.521 huurwoningen onder de huurtoeslaggrens, inclusief de aldaar geregistreerde directe bemiddeling (1.991 woningen). Daarnaast werden 964 woningen verhuurd via instellingen en andere vormen van directe bemiddeling, zoals woningtoewijzing aan statushouders en jongeren in specifieke woonprojecten. Elders in dit jaarbericht wordt toegelicht welke kwetsbare groepen vaak via directe bemiddeling huisvesting vinden.
Verder werden 1.326 woningen verhuurd in de vrije sector, waarvan 855 woningen in het middensegment.
Studentenhuisvesting
Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting onontbeerlijk. In 2019 werden 2.464 zelfstandige en onzelfstandige woningen verhuurd aan Nederlandse studenten. Daarnaast waren er 5.890 kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten. De verhuringen aan buitenlandse studenten zijn in 2019 sterk toegenomen ten opzichte van een jaar eerder. Maar door de uitbraak van Covid-19 verwachten corporaties dat het aantal verhuringen aan buitenlandse studenten in 2020 substantieel zal afnemen. In de eerste maanden van dat jaar hebben veel buitenlandse studenten hun contract opgezegd. Medio 2020 zijn om die reden 650 gemeubileerde kamers omgezet naar reguliere studentenhuisvesting.
Verder bieden corporaties via tijdelijke verhuur huisvesting aan jonge starters die naar Amsterdam komen voor werk of opleiding. In 2019 werden 573 woningen tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet en 506 woningen verhuurd met een tijdelijke gebruiksovereenkomst.
FIGUUR 13
Nieuwe wooncontracten corporatiewoningen Amsterdam (2014-2019) | Bron: Eigen opgave corporaties en WoningNet.
Inschrijvingen
De druk op de sociale huursector blijft onverminderd groot. Het aantal bij WoningNet stadsregio Amsterdam ingeschreven woningzoekenden steeg van 406.000 in december 2018 naar 420.000 in november 2019. Tussen 1 januari en 15 november 2019 zochten 84.000 mensen uit de regio actief naar een sociale huurwoning; onder hen bevonden zich 55.322 Amsterdammers. Iemand wordt aangemerkt als actief woningzoekende, als gedurende een kalenderjaar minimaal één keer op een woning wordt gereageerd.
De gemiddelde inschrijfduur bij bemachtiging van een woning in de gemeente Amsterdam nam licht af. Voor starters en doorstromers samen is de gemiddelde inschrijfduur in 2019 13,2 jaar. In 2018 was dat nog 13,8 jaar.
In 2019 werd in Amsterdam gemiddeld 1.067 keer gereageerd op lotingwoningen, in 2018 waren er 1.255 reacties. Op niet-lotingwoningen reageerden gemiddeld 271 woningzoekenden, dat was in 2018 nog 278.
Gemiddeld reageerden in 2019 319 mensen op een woning, tegenover 342 in 2018. Hoewel heel veel mensen reageren op de aangeboden woningen, zijn er ook veel woningzoekenden die de woning na bezichtiging weigeren. Gemiddeld accepteert pas de negende kandidaat de aangeboden woning.
Slaagkans
Om inzicht te geven in de slaagkansen van woningzoekenden, kan een vergelijking worden gemaakt tussen de actief zoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Als gekeken wordt naar leeftijdsklassen, dan zien corporaties grote verschillen. In Amsterdam is 11% van de actief woningzoekenden 23 jaar of jonger, bij de geslaagden is dit 8%. Voor ouderen boven 65 jaar geldt het omgekeerde. Zij maken in de gemeente Amsterdam slechts 7% van de actief woningzoekenden uit, maar vormen 15% van de geslaagden. Dit laat zien dat ouderen boven de 65 vanwege hun veel langere inschrijfduur meer kans maken op een sociale huurwoning.
FIGUUR 14
Actief zoekenden en geslaagden naar leeftijd in 2018 en 2019 | Bron: WoningNet.
Jongeren
Jongeren komen door gebrek aan inschrijfduur moeilijk aan een woning, maar door een speciaal woningaanbod en de toepassing van tijdelijke contracten wordt de kans op het vinden van een woning wel groter.
Sinds 2016 bestaat de mogelijkheid om woningen te verhuren met een tijdelijk jongerencontract van vijf jaar. In 2019 hebben de corporaties op die manier 1.558 woningen via WoningNet verhuurd. Daarmee bestaat 24% van de reguliere sociale verhuringen via WoningNet uit tijdelijke jongerencontracten. Dat percentage ligt onder het met de gemeente en huurdersorganisaties afgesproken maximum van 33% van de totale verhuringen.
Uit een vergelijking van de cijfers over 2018 en 2019 blijkt dat het afgelopen jaar in verhouding tot de actief zoekenden met name meer jongeren tussen de 23 en 28 jaar aan een woning zijn geholpen. In 2018 was die verhouding: 20% woningzoekenden en 18% geslaagden. In 2019 staan tegenover 19% actief zoekenden 21% geslaagden. Onder de groep geslaagden vallen ook jonge statushouders en jongeren die woningen hebben betrokken in de gemengde projecten. Voor de groep onder de 23 is de slaagkans minder sterk verbeterd.
Betaalbaarheid
In de Samenwerkingsafspraken over de periode 2015 – 2019 stond betaalbaarheid op de eerste plaats. Afgesproken werd dat 75% van de zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties (inclusief studentenwoningen) zou worden verhuurd onder de hoge en lage aftoppingsgrens (respectievelijk 607,46 en 651,03 euro per maand, prijspeil 2019).
De Amsterdamse afspraak over toewijzing onder de aftoppingsgrenzen hangt samen met de introductie in 2016 van de landelijke passendheidstoets. Ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag krijgt een woning toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen.
Vanaf 2016 is het percentage verhuringen onder de aftoppingsgrenzen toegenomen: van 62% in 2015 (nulmeting) tot 85% in 2016. In 2017 lag het aantal verhuringen onder de aftoppingsgrenzen op 84% procent, in 2018 op 87% en in 2019 op 85%. Daarmee voldoen de corporaties ruimschoots aan de aanbiedingsafspraak. Tegelijkertijd ligt dit percentage te hoog als we kijken naar de slaagkansen van de inkomensgroep boven de huurtoeslaggrens.
FIGUUR 15
Aanbiedingsafspraken Amsterdam | Bron: eigen opgave corporaties
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) | 6.636 | 6.931 | 7.513 | 7.516 | 7.485 |
| < € 607,46 | 2.879 | 4.857 | 5.346 | 5.852 | 5.405 |
| > € 607,46 en < € 651,03 aan > 2 personen | 438 | 608 | 660 | 498 | 636 |
| < € 607,46 / € 651,03 | 3.317 | 5.465 | 6.006 | 6.350 | 6.041 |
| zelfstandige studentenwoningen | 2.649 | 2.655 | 2.064 | 1.648 | 1.924 |
| < € 607,46 | 2.483 | 2.644 | 2.052 | 1.627 | 1.914 |
| zelfstandig sociaal < € 720,42 | 9.285 | 9.586 | 9.577 | 9.164 | 9.409 |
| < € 607,46 / € 651,03 | 5.800 | 8.109 | 8.058 | 7.977 | 7.955 |
| % < aftoppingsgrenzen < € 607,46 / € 651,03 (incl studenten) | 62% | 85% | 84% | 87% | 85% |
Aanbod per stadsdeel
In dezelfde Samenwerkingsafspraken is de afspraak gemaakt te onderzoeken of in gebieden met een hoge druk, zoals Centrum, Zuid en delen van West, voldoende woningen onder de aftoppingsgrens kunnen worden aangeboden. Daarbij wordt een marge van 5% gehanteerd.
De cijfers over 2019 laten zien dat het aandeel verhuringen onder de aftoppingsgrenzen uiteen loopt van 70% in Centrum tot 90% in Zuidoost. Stadsdeel Centrum bevindt zich binnen afgesproken marge. Stadsdeel Zuidoost zit daar ver boven. Dat is dus niet conform het gewenste beeld.
Het aanbod dat bereikbaar is voor huishoudens met recht op huurtoeslag is de afgelopen jaren dus toegenomen en die trend zet zich door. Tegelijkertijd neemt het woningaanbod voor huishoudens met een inkomen tussen 30.000 en 40.000 euro per jaar af. Gemiddeld kwam 83% van de sociale verhuringen (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting) in 2019 terecht bij de primaire doelgroep. Dit aandeel loopt uiteen van 71% in stadsdeel Centrum tot 88% in stadsdeel Zuidoost. De instroom in de sociale huursector bestaat dus vooral uit mensen met lage inkomens; met residualisering van de sociale huursector als gevolg. Dat geldt het sterkst voor Zuidoost.
FIGUUR 16
Aanbiedingsafspraken per stadsdeel | Bron: Opgave corporaties
| < = € 607,46 | > € 607,460 en <= € 651,03 aan 1 en 2 persoons- huishoudens | > € 607,46 en <= € 651,03 aan 3 en meerpersoons- huishoudens | > € 651,03 en <= € 720,42 | Totaal <= € 720,42 | aanbiedingsafspraak Amsterdam 2019 | aanbiedingsafspraak Amsterdam 2018 | aanbiedingsafspraak Amsterdam 2017 | Verhuring aan primaire doelgroep 2019 | Verhuring aan primaire doelgroep 2018 | Verhuring aan primaire doelgroep 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrum | 370 | 6 | 12 | 156 | 544 | 70% | 78% | 75% | 71% | 88% | 78% |
| West | 1.213 | 41 | 68 | 269 | 1.591 | 81% | 84% | 81% | 81% | 82% | 82% |
| Nieuw-West | 1.588 | 22 | 175 | 235 | 2.020 | 87% | 90% | 90% | 85% | 84% | 86% |
| Zuid | 566 | 12 | 70 | 156 | 804 | 79% | 78% | 74% | 79% | 82% | 76% |
| Oost | 1.361 | 20 | 91 | 216 | 1.688 | 86% | 89% | 86% | 85% | 88% | 85% |
| Noord | 1.131 | 19 | 130 | 176 | 1.456 | 87% | 88% | 79% | 84% | 87% | 77% |
| Zuidoost | 1.090 | 15 | 90 | 111 | 1.306 | 90% | 94% | 95% | 88% | 91% | 92% |
| Totaal | 7.319 | 135 | 636 | 1.319 | 9.409 | 85% | 87% | 84% | 83% | 86% | 83% |
Middensegment
Mensen met een middeninkomen komen sinds 2011 niet langer in aanmerking voor een sociale huurwoning en de koopsector is voor hen door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren onbetaalbaar geworden. Zij vallen daardoor tussen wal en schip. In de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 is afgesproken dat de corporaties hun vrije sector huurwoningen voor 65% aanbieden in het middensegment (< 1009 euro huur per maand, prijspeil 2019). De gemiddelde huur van deze middensegmentwoningen zou maximaal 901 euro moeten zijn (prijspeil 2019). Woningcorporaties verhuren minder in de vrije sector dan een aantal jaren geleden: het aantal verhuringen daalde van 2.050 in 2016 naar 1.071 woningen in 2018. In 2019 nam het aantal vrije sector verhuringen toe naar 1.326, waarvan 64% voor minder dan 1009 euro per maand. De gemiddelde huurprijs van die middensegmentwoningen is 902 euro per maand. Daarmee voldoen de corporaties net niet aan het afgesproken percentage middensegmentwoningen. Ook is de gemiddelde huur iets te hoog.
Van de 1.326 vrije sectorverhuringen van corporaties in 2019 waren 309 woningen daarvóór een sociale huurwoning. In 2015 waren er nog 869 van dergelijke woningliberalisaties. Corporaties liberaliseren dus veel minder woningen dan in 2015 en daarvoor. Dat het verhuren van middensegment huurwoningen bijdraagt aan de doorstroming uit de sociale huur, blijkt uit de resultaten van Eigen Haard. Deze corporatie verhuurde meer dan de helft van de vrijkomende huurwoningen in het middensegment aan mensen die een sociale huurwoning achterlieten.
Koopsegment
De groeiende behoefte aan betaalbare woningen in Amsterdam maakt, dat corporaties veel minder sociale huurwoningen verkopen. Tegelijkertijd blijft verkoop noodzakelijk om investeringen in nieuwbouw en duurzame renovatie mogelijk te maken. Dat is nodig omdat woningcorporaties worden geconfronteerd met de verhuurdersheffing en andere fiscale maatregelen vanuit het Rijk.
Bovendien is verkoop in buurten met veel corporatiebezit goed voor het versterken van de variatie in het woningaanbod. Corporaties zijn verplicht voormalige sociale huurwoningen te verkopen tegen marktprijzen. Van de corporatieverkopen in 2019 werd 29% verkocht onder 279.000 euro (bereikbaar voor anderhalf maal modaal) en 81% tot 409.000 euro (bereikbaar tot tweemaal modaal).
Tussen 2014 en 2018 daalde het aantal corporatieverkopen aan particulieren fors van 2.682 naar 852. Vooral binnen de Ring werd in deze periode aanzienlijk minder verkocht. In 2019 was sprake van een stijging naar 997 verkochte woningen: 885 sociale huurwoningen en 112 vrije sectorwoningen. Voor de Samenwerkingsafspraken telt alleen het aantal verkochte sociale huurwoningen.
FIGUUR 17
Verkoop van corporatiewoningen binnen en buiten de ring. | Bron: Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam (1998-2010); Corporaties (2011-2019).