Meer verhuringen
In 2021 hebben de Amsterdamse woningcorporaties meer woningen verhuurd dan in voorgaande jaren. De afgelopen jaren verhuurden zij jaarlijks rond de 7.500 sociale huurwoningen, maar in 2021 steeg dit aantal tot boven 8.000. Hierbij zijn de studentenwoningen niet meegerekend, waarvan in 2021 meer dan 4.100 zijn verhuurd. Sommige corporaties verhuren ook woonruimte aan buitenlandse studenten, meestal voor een jaar: ruim 5.500 in 2021. Voor die groei bestaat geen eenduidige verklaring.
De corporaties verhuren ook steeds meer woningen in de vrije huursector: in 2021 1.600, waarvan bijna de helft in het middeldure segment. Als ook de verkoop aan particuliere huishoudens wordt meegeteld, dan hebben de corporaties vorig jaar in totaal ruim 21.000 huishoudens gehuisvest.
Podcast: Hoe lossen studenten wooncrisis op?
TABEL 3.1
Nieuwe wooncontracten corporatiewoningen Amsterdam (2018-2021) | Bron: eigen opgave corporaties en WoningNet.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Sociale verhuur via WoningNet (inclusief directe bemiddeling)* | 6.212 | 6.521 | 6.667 | 7.345 |
| Sociale verhuur via directe bemiddeling (niet geregistreerd bij WoningNet)** | 1.304 | 964 | 948 | 692 |
| Zelfstandige studentenwoningen | 1.648 | 1.924 | 2.462 | 2.635 |
| Onzelfstandige studentenwoningen | 1.090 | 540 | 1.664 | 1.533 |
| Vrije sector huur | 1.071 | 1.326 | 1.372 | 1.598 |
| Tijdelijke verhuur*** | 780 | 573 | 180 | 212 |
| Gebruiksovereenkomsten**** | 553 | 506 | 622 | 521 |
| Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten | 5.057 | 5.890 | 6.128 | 5.538 |
| Verkoop bestaande corporatiewoningen (exclusief verkoop aan beleggers) | 852 | 997 | 717 | 952 |
| Totaal | 18.567 | 19.241 | 20.760 | 21.026 |
* op basis van huurcontractdatum
** onder andere verhuur via instellingen
*** huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen
**** leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak)
Stijging van het aantal verhuringen is hard nodig om de groeiende vraag naar sociale huurwoningen in Amsterdam bij te benen. In 2021 hebben meer dan 87.000 woningzoekenden minimaal één keer via WoningNet gereageerd op een sociale huurwoning; ruim 8.500 meer dan in 2020. Het grootste deel van deze actief woningzoekenden (58%) bestaat uit jonge huishoudens tot 35 jaar. Zij kregen in 2021 bijna de helft (48%) van de toegewezen woningen.
De meeste sociale huurwoningen van corporaties worden via WoningNet aangeboden en toegewezen op volgorde van inschrijftijd. Woningzoekenden die in 2021 via WoningNet een sociale huurwoning in Amsterdam vonden, hadden een gemiddelde inschrijftijd van dertien jaar. Sommige, vooral oudere woningzoekenden hadden op grond van hun woonduur nog recht op extra inschrijftijd. Zonder die extra inschrijftijd was de gemiddelde inschrijftijd in 2021 ruim tien jaar. De geslaagde woningzoekenden reageerden gemiddeld ruim zes jaar geleden voor het eerst op een WoningNet-advertentie.
De laatste jaren groeit het beroep op woningcorporaties om bijzondere doelgroepen te huisvesten. Tegelijkertijd willen corporaties, gemeente en vertegenwoordigers van huurders reguliere woningzoekenden een kans op een woning bieden. Daarom hebben zij afgesproken dat minimaal de helft van de woningen wordt verhuurd aan reguliere woningzoekenden. In 2021 is dat gelukt: 61% van de woningen is op reguliere wijze toegewezen. Dat percentage is wel veel lager dan in 2020 (66%).
FIGUUR 3.1
Percentage actief zoekenden en geslaagden naar leeftijd in 2021 | Bron: WoningNet.
Bijzondere doelgroepen
In 2021 viel 29% van de verhuringen onder het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen. Via dit programma worden onder meer cliënten uit de maatschappelijke opvang, sociaal-medisch urgenten en statushouders gehuisvest (zie hoofdstuk 7 Wonen en zorg). Aan stadsvernieuwingskandidaten is in 2021 7% van de verhuurde woningen toegewezen. Zij krijgen voorrang als zij hun woning moeten verlaten vanwege sloop of renovatie. Ten slotte is 3% van de woningen via de zogeheten maatwerkregeling toegewezen.
Via de maatwerkregeling mogen corporaties maximaal 5% van de toewijzingen inzetten voor hun eigen huurders, als deze niet op een andere manier kunnen verhuizen naar een beter passende woning. Maatwerk wordt ingezet in gevallen waarin de corporatie een zware maatschappelijke verantwoordelijkheid voelt. Dat kan gebeuren als de huurder geen of een korte inschrijfduur heeft en niet in aanmerking komt voor urgentie, terwijl een verhuizing wel noodzakelijk of gewenst is. Voor de huurder zelf, de omwonenden en/of vanwege de leefbaarheid in het complex.
TABEL 3.2
Toewijzingen aan reguliere en bijzondere doelgroepen, in percentages, 2018-2021 | Bron: WoningNet en PHKG
| Reden toewijzing | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Reguliere toewijzing | 62% | 67% | 66% | 61% |
| Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen | 26% | 25% | 27% | 29% |
| Stadsvernieuwingskandidaten | 9% | 6% | 5% | 7% |
| Maatwerkregeling (5%) | 3% | 2% | 3% | 3% |
Voorrang beroepsgroepen
Amsterdam kent een tekort aan leerkrachten, zorgmedewerkers en politieagenten. Eén van de problemen bij het vervullen van de vacatures is de schaarste aan betaalbare woonruimte. Daarom is de gemeente Amsterdam in 2020 gestart met een voorrangsregeling voor deze beroepsgroepen. De corporaties hebben afgesproken jaarlijks minimaal vijftig sociale huurwoningen en vijftig middeldure huurwoningen aan te bieden. Kandidaten zoeken niet zelf, maar krijgen een woning aangeboden. Die mogen ze twee keer weigeren, bij de derde weigering vervalt de beroepsvoorrang.
In 2021 hebben werkgevers 706 kandidaten aangemeld voor de voorrangsregeling, waarvan 528 voldeden aan de voorwaarden. Zo moet onder meer een dienstverband van minimaal 28 uur bestaan. Ook komen alleen kandidaten in aanmerking die op meer dan 20 kilometer van Amsterdam wonen. De corporaties hebben in 2021 317 sociale en 33 middeldure huurwoningen aangeboden. Dit heeft geleid tot 210 verhuringen aan beroepsgroepen: 188 sociale huurwoningen en 22 middeldure huurwoningen. Daarmee is het aantal verhuringen aan die beroepsgroepen fors gegroeid. In 2020 ging het om 125 verhuringen.
Verhuisregelingen
In Amsterdam zijn veel gezinnen op zoek naar een grote sociale huurwoning. Sommige van deze woningen worden nu bewoond door kleine huishoudens; vaak huurders waarvan de kinderen al het huis uit zijn. Om het woningaanbod voor gezinnen te vergroten, moedigen woningcorporaties en gemeente deze kleine huishoudens aan te verhuizen naar een meer passende woning. Zij krijgen via de regeling Van Groot naar Beter voorrang op een woning van maximaal 60 vierkante meter, een seniorenwoning of een woning in een beschermde omgeving (WIBO). Daarbij betaalt de gemeente een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Deze vergoeding varieert van €4.000 tot €7.200. Hoe groter de achtergelaten woning, hoe hoger het bedrag.
De woningcorporaties en gemeente hebben ook een verhuisregeling voor ouderen die hun sociale huurwoning alleen via een trap kunnen bereiken. Via de regeling Van Hoog naar Laag krijgen zij voorrang op een geschikte woning binnen hun eigen stadsdeel. Het gaat om een woning op de begane grond of de eerste verdieping of een woning met lift.
Bij zowel Van Hoog naar Laag als Van Groot naar Beter wordt de huur van de nieuwe woning zo nodig aangepast. De huurder gaat na verhuizing niet meer betalen dan voor de oude woning, een nieuwbouwwoning uitgezonderd.
Om het gebruik van de verhuisregelingen te vergroten, is in 2021 een aantal wijzigingen doorgevoerd. Zo heeft Van Groot naar Beter bij de toewijzing via WoningNet een hogere prioriteit gekregen. En bij Van Hoog naar Laag is de leeftijd waarop huurders hun oude huur mogen meenemen verlaagd: van 70 naar 65 jaar. In 2021 hebben in totaal 219 huishoudens gebruikgemaakt van een van beide verhuisregelingen: 113 zijn verhuisd via Van Groot naar Beter en 106 dankzij Van Hoog naar Laag. Het gebruik van de regelingen is ten opzichte van een jaar eerder weliswaar gestegen, maar de wijzigingen hebben niet tot een grote toename geleid.
TABEL 3.3
Aantal huurders dat via de verhuisregelingen verhuisde in de jaren 2018 – 2021 | Bron: eigen opgave corporaties
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Van Groot naar Beter | 71 | 82 | 103 | 113 |
| Van Hoog naar Laag | 170 | 172 | 92 | 106 |
Bestrijding woonfraude
Vanwege de lange wachttijden is het onacceptabel als sociale huurwoningen illegaal worden onderverhuurd aan mensen die nog niet aan de beurt zijn. Nog erger is het wanneer sociale huurwoningen helemaal niet worden bewoond of worden gebruikt voor illegale activiteiten, zoals hennepteelt. Criminele handelingen leiden vaak tot schrijnende en onveilige situaties voor de bewoners en de buurt. Daarom zetten de woningcorporaties alles op alles om deze vormen van woonfraude te bestrijden.
Bij de aanpak van woonfraude in sociale huurwoningen trekken woningcorporaties en gemeente samen op. Sinds enkele jaren handhaven corporaties niet alleen met hun eigen woonfraudeteams, maar werken ze samen met de gemeente in zogeheten combiteams. Daarbij gaat een woonfraudespecialist van de corporatie samen met een handhaver van de gemeente op pad. Dat is niet alleen efficiënt, maar maakt het ook makkelijker bestuurlijke boetes op te leggen.
In 2020 en 2021 heeft de aanpak van woonfraude behoorlijk te lijden gehad onder de coronapandemie. Het afleggen van huisbezoeken lag vanwege lockdowns enige tijd stil of werd tot een minimum beperkt. Desondanks hebben de corporaties in 2021 bij 654 woningen fraude vastgesteld, ongeveer honderd meer dan in 2020. Deze woningen zijn opnieuw verhuurd. Zoals in eerdere jaren betrof het grootste deel van de fraudegevallen illegale onderhuur. Ook zijn er ongeveer vijftig hennepkwekerijen aangetroffen.
Achter de schermen zijn veel corporaties druk bezig geweest met digitalisering en het inzetten van data voor het verrijken en prioriteren van fraudemeldingen. In 2022 wordt een platform opgeleverd waardoor gegevensuitwisseling tussen corporaties en gemeente efficiënter kan verlopen. Deze gegevensuitwisseling voldoet aan de regels voor privacybescherming.
TABEL 3.4
Aantal woningen leeggemaakt door bestrijding woonfraude 2018-2021 | Bron: eigen opgave corporaties
| Corporatie | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
| De Alliantie | 64 | 81 | 46 | 32 |
| Eigen Haard | 166 | 173 | 124 | 154 |
| De Key | 33 | 45 | 29 | 52 |
| Rochdale | 140 | 134 | 91 | 106 |
| Stadgenoot | 162 | 123 | 127 | 102 |
| Ymere | 256 | 217 | 146 | 208 |
| Totaal | 821 | 773 | 563 | 654 |
Nieuw verdeelsysteem
De woningcorporaties werken in regionaal verband – via het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR) – met de veertien gemeenten in de regio al enkele jaren aan een herziening van het systeem van woonruimteverdeling. Doel is vrijkomende sociale huurwoningen vaker terecht te laten komen bij degenen die deze woningen het hardst nodig hebben. Het nieuwe systeem is een puntensysteem, waarin naast wachtpunten (inschrijfduur) ook zoekpunten (mate van actief zoeken) meetellen. Ook kunnen enkele groepen in schrijnende situaties extra situatiepunten opbouwen. Jongeren van wie het jongerencontract afloopt kunnen in aanmerking komen voor startpunten.
In december 2020 is het definitieve beleidsvoorstel goedgekeurd. Het afgelopen jaar is veel aandacht besteed aan de voorbereiding van de invoering. Hiervoor zijn plannen en afspraken gemaakt met de aanbieders van de twee verdeelsystemen in de regio: WoningNet en WoonMatch Waterland. Zo worden de punten straks op een centrale plek geregistreerd, zodat woningzoekenden hun punten eenvoudig in beide verdeelsystemen kunnen gebruiken. In 2022 worden de systemen ingericht en volgt invoering binnen de organisaties. Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem gaat begin 2023 van start.